ACQUISITION D’UN BIEN IMMOBILIER EN INDIVISION : LE TITRE OU LA FINANCE ?

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La distinction du titre et de la finance est un principe consacré par la Jurisprudence.

 

Il consiste à dire qu’à la dissolution de la communauté entre époux, la qualité d’associé attachée à des parts sociales non négociables dépendant de celle-ci ne tombe pas dans l’indivision post-communautaire qui n’en recueille que leur valeur, de sorte que le conjoint associé peut transmettre son titre sans recueillir l’accord de ses coïndivisaires. (Civ.1, 12 juin 2014 n°13-16309).

 

Par un arrêt du 10 janvier 2018 (16-25190), la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, au visa des articles 815 du Code civil et 1134 ancien du même Code que ce principe vaut tout autant pour l’achat d’un bien en indivision.

 

Ainsi :

« Ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement »

 

 

En l’espèce, il est notamment reproché à la Cour d’appel d’avoir dit :

 

D’une part, que M. M. a financé à titre personnel la somme de 187 680,13 euros, soit 46,24 % du coût de la construction de la maison d’habitation indivise édifiée, et que ses droits sur cet immeuble indivis s’élevaient à 46,24 % de sa valeur ;

 

D’autre part, que Mme E. a financé à titre personnel la somme de 126 701,13 euros, soit 31,22% du coût de la construction de la maison d’habitation indivise édifiée et que ses droits sur cet immeuble indivis s’élevaient à 31,22 % de sa valeur.

 

 

Or, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur ce point, en jugeant que :

« Attendu que, pour dire que les droits de M. M. sur la maison indivise s’élèveront à 46,24 % de sa valeur et ceux de Mme E. à 31,22 %, l’arrêt retient que chacun des coïndivisaires a financé à titre personnel, dans cette proportion, le coût de la construction de la maison ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’ayant acheté le bien en indivision chacun pour moitié, M. M. et Mme E. en avaient acquis la propriété dans la même proportion, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».  

 

Il s’agit là d’une jurisprudence constante.  

 

 

Ainsi, et dans le même sens, la 1ère Chambre civile de la Cour de cassation avait déjà jugé, par un arrêt du 5 octobre 1994 (n°92-19169), que :

 

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt d’avoir décidé que l’immeuble de Nantes était indivis entre les anciens époux, alors, selon le moyen, qu’il n’appartenait pas au mari, qui avait démontré que le compte, à partir duquel avaient été effectués les remboursements du prêt, était alimenté par son seul salaire, d’établir que ce compte n’avait pas été approvisionné pour partie par son épouse, laquelle n’a jamais contesté les prétentions de M. X… sur ce point, ni fait valoir qu’elle aurait pour partie alimenté le compte litigieux ; qu’en se déterminant ainsi, alors que, pour sa part, M. X… contestait que Mme X… eût jamais alimenté ce compte et qu’il appartenait donc à cette dernière d’établir qu’elle l’avait fait, l’arrêt attaqué a inversé la charge de la preuve et violé l’article 1315 du Code civil ;

 

Mais attendu que les personnes qui ont acheté un bien en indivision en ont acquis la propriété, sans qu’il y ait lieu d’avoir égard à la façon dont cette acquisition a été financée ; d’où il suit que le moyen, qui tend exclusivement à contester le droit de propriété de Mme X…, est inopérant ».

 

 

En d’autres termes, lors d’un achat d’un bien en commun, le financement inégalitaire n’a pas d’influence sur la quote-part acquise à défaut de clause contraire dans l’acte d’acquisition : le régime légal de l’indivision s’applique.

 

 

Caroline HOLLESTELLE

Avocat

Cabinet CM&B AVOCATS ASSOCIES

Barreau de TOURS